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農專委“涉農法律實務研討會”業務綜述
來源:農業農村專業委員會 發表時間:2021-04-22 瀏覽:1122 分享:

 

    2021年4月10日下午,由杭州市律師協會農業農村專業委員會主辦的涉農法律實務研討會在杭州市律協大會議室順利舉行。本次研討會由市律協農專委副主任朱俊律師主持,市律協農專委主任吳桂江律師、秘書長柳沛律師以及其他委員律師、非委員律師、實習律師共計60余人到場參會。本次會議特別邀請到了杭州市臨安區人民法院昌化法庭副庭長鄭洪志法官作了題為《農村土地流轉法律問題探析及裁判思路》的主題講座。

    會議開始后,主持人對本次研討會作開場致辭,并隆重介紹了本次交流研討會的分享嘉賓鄭洪志法官。隨后,進入主題分享環節,由鄭洪志法官作專題報告。

    一、農村土地現有產權狀態

    (一)農村土地的構成

    根據《中華人民共和國農村土地承包法》第2條,“本法所稱農村土地,是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于農業的土地。”農村土地可分為集體所有的土地,以及國家所有但由集體使用的農地這兩大類。

    上述兩大類土地包含了三種基本的用益物權,俗稱“農村三片地”:一是土地承包經營權之下的“農地”,包括耕地、草原、林地等。二是集體建設用地使用權,主要用于鄉鎮基礎設施、鄉鎮企業建設等。三是宅基地使用權,用于保有農戶住宅以及其他地上建筑物。

    (二)三輪土地承包時間

    第一輪土地承包起止時間:1983年前后開始到1997年前后止,承包期15年(我國最早實行家庭聯產承包責任制的是安徽省鳳陽縣鳳梨公社小崗村);第二輪土地承包起止時間:1998年前后開始到2027年前后止,土地承包期為30年;第三輪土地承包起止時間:2028年前后開始到2057年前后止,土地承包期為30年。

    土地承包經營權證換發時間:1983年前后、1998年前后、2018年前后。全國在2018年年底基本全部完成了土地確權工作,重新發放了確權證書。

    二、農村土地流轉的相關問題

    (一)農村土地流轉的基本法律框架

法律位階

法律法規名稱

立法單位

憲法

《憲法》

全國人民代表大會

法律

《民法典》

《物權法》

《農業法》

全國人民代表大會常務委員會

《土地管理法》

《農村土地承包法》

《村民委員會組織法》

《森林法》

《拍賣法》

行政法規

《基本農田保護條例》

國務院

司法解釋

《農村土地承包司法解釋》

最高人民法院

《農業承包合同糾紛司法解釋》

部門規章

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》

農業部

政策

《關于全面推進集體林權制度改革的意見》

中共中央、國務院

《關于2009年促進農業穩定發展農民持續增收的若干意見》

    (二)土地承包經營權流轉沿革—以浙江省為例

    浙江省土地承包經營權流轉沿革從上世紀80年代初萌芽狀態,發展到如今較為完善,經歷了一個曲折的發展過程,大致可分為四個階段:

    一是1980-1986年的孕育起步階段。農村全面實行家庭聯產承包責任制,農民獲得了生產自主權,國家提高糧食收購價,各地開始鼓勵農戶承包荒蕪地、低洼地、偏遠地等田地從事規模經營。農民的主業和主要收入來源都是農業生產。

    二是1987-1997年的快速推進階段。隨著鄉鎮企業的蓬勃發展,農業勞動力加速向二、三產業轉移,為推進土地適度規模經營創造了條件。同時,由于種糧效益比較低,有的農戶放棄土地承包經營權,有的倒貼租金轉包土地,一些地方出現土地棄耕拋荒現象。為穩定糧食生產,1988年省政府出臺《關于經濟發達地區推進土地適度規模經營的若干政策規定》,1994年省委下發了《關于發展糧田適度規模經營的決定》,出臺了提供補農資金、實行貸款傾斜、上門收購糧食等11條扶持政策,由此催生出一大批種糧規模經營大戶。

    三是1998-2001年的調整回落階段。適逢農業結構調整,發展效益農業和糧食流通體制市場化改革,糧食生產由指令性定購向自愿合同訂單轉變,農民能夠自主決定種植經濟效益高的作物,土地的使用價值逐步回升,加上《農村土地承包法》的頒布實施,農地流轉價格上升,使原本憑借土地低使用成本和糧食生產優惠政策扶持起來的規模經營呈萎縮之勢。

    四是2002年以來的飛速發展階段,2002年十六大提出統籌城鄉發展,實施“多予少取放活”的方針,2004年后中央幾乎每年都發涉農1號文件,減免以土地為征收對象的農業稅和農民負擔,實行糧食直補等一系列支農惠農政策,農民持有承包土地的負擔為零,使土地流轉價格成為凈收益。

    (三)土地承包經營權的流轉

    1、基本背景

    黨十九大報告將“鞏固和完善農村基本經營制度,深化農村土地制度改革,完善承包地‘三權’分置制度”確立為實施鄉村振興戰略的重大舉措,明確了土地所有權、承包權、經營權“三權”分置制度安排。明確土地承包經營權的法律性質為土地所有權之上的他物權,即用益物權。

    2、土地承包經營權的分類

    農村土地承包的基本方式是家庭承包和其他方式承包,其他方式的承包是指不宜采取家庭承包方式的“四荒”地等農村土地,以自愿、公開、公正的原則通過招標、拍賣、公開協商等方式承包經營。在法律適用時需要注意,不同的承包方式,其承包資格、承包土地的范圍、基本條件和程序方面的規定是不同的。家庭方式承包適用《農村土地承包法》第二章的規定;其他方式承包農村土地的,應當適用第三章的特別規定。

    案例:章某與清涼峰鎮玉屏村村民委員會確認合同有效糾紛案

    案情簡介:章某系玉屏村村民,2013年2月28日,章某與村委會簽訂《荒山承包合同》,合同約定村里20畝荒山承包給章某經營,時間40年,租金10萬一次性付清。合同同時約定村委會不得單方終止合同。該合同簽訂時沒有召開村民會議或經過村民代表大會討論通過,也沒有經過公示、招標。合同簽訂后,章某讓村民們在空白紙上簽字,并補上了村民會議記錄。村委會于2019年12月28日向臨安法院提起訴訟要求確認合同無效。

    【裁判要旨】法院告知村委本集體經濟組織成員承包本集體的荒山不屬于《土地承包法》第48條規定的情形,無需事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。

    相似案例:于長良與葫蘆島市南票區大興鄉二臺子村村民委員會確認合同有效糾紛上訴案

    3、土地承包經營權流轉的基本要求

    根據《農村土地承包法》第38條,土地經營權流轉應當遵循以下原則:(一)依法、自愿、有償,任何組織和個人不得強迫或者阻礙土地經營權流轉;(二)不得改變土地所有權的性質和土地的農業用途,不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境;(三)流轉期限不得超過承包期的剩余期限;(四)受讓方須有農業經營能力或者資質;(五)在同等條件下,本集體經濟組織成員享有優先權。

    值得注意的是,上面所提到的本集體經濟組織成員所享有得優先承包權是法定優先權。非本集體經濟組織成員和本集體經濟組織簽訂的土地承包合同中即使約定承包期屆滿承包方享有優先承包權也不得對抗該法定優先權。

    對于本集體經濟組織的成員享有的優先承包權的行使,雖然本條沒有規定行使期限和行使方式,但是根據《土地承包司法解釋》的規定和精神,在下列情形下,本集體經濟組織成員不享有優先權:第一,在書面公示的合理期限內未提出優先權主張的,不享有優先權。雖然本法和司法解釋對于其他方式承包的土地并沒有規定要公開發包情況,但是如果發包方將發包的信息予以公開且公告集體經濟組織成員承包,則本集體經濟組織成員應當積極行使。如果未在書面公示的合理期限內提出優先權主張,則參照《土地承包司法解釋》第十一條的規定,應當認定為放棄優先權。第二,即使未經書面公示,但根據《土地承包司法解釋》第十九條的規定,在發包方將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人,已經法律規定的民主議定程序通過,并由鄉(鎮)人民政府批準后,本集體經濟組織成員亦不得再主張優先承包權。或者參照《土地承包司法解釋》第十一條的規定,在本集體經濟組織以外的人開始使用承包地兩個月后提出優先權主張的,視為其已經放棄優先權,否則將會影響土地的正常利用。

    案例:王光寶與徐州市銅山區茅村鎮梅莊村村民委員會、孫晉義農業承包合同糾紛案

    案情簡介:1996年9月12日,原茅村鎮蔡丘村委會(甲方)與王光寶(乙方)簽訂《土地承包合同書》,約定:將該村四組坐落在307公路南側的田地承包給乙方種植管理(種植農作物),承包期限自1996年9月12日起至2011年9月12日止;合同期滿后在同等條件下乙方有優先承包權。后雙方均按約履行合同。合同履行期間,蔡丘村委會合并至梅莊村委會。合同期滿后,梅莊村委會欲將涉案土地再次發包,王光寶及梅莊村委會四組村民孫晉義都有意承包該土地,兩人均向梅莊村委會繳納了5000元保證金。2012年3月2日,梅莊村委會召集四組村民代表商討涉案土地的承包事宜,決定將土地發包給四組村民孫晉義。同年3月11日,梅莊村委會與孫晉義簽訂土地承包合同書。2012年10月11日,王光寶向徐州市銅山區人民法院起訴,請求確認王光寶的優先承包權及梅莊村委會與孫晉義簽訂土地承包合同無效。

    【裁判要旨】非本集體經濟組織成員,不能享有法定的優先承包權,基于原承包合同約定的優先承包權,無法對抗基于法律規定取得的法定優先承包權。

    4、農村土地流轉的基本方式

土地所有權流轉

土地使用權流轉

國家征用土地

農用地

集體建設用地

宅基地

鄉鎮企業建設用地

轉包

出租

出讓

入股

出租

轉讓

轉租

抵押

出租

互換

轉讓

轉讓

入股

抵押

集體土地調整

出讓

抵押

繼承

代耕

托管

買賣(非法)

反租倒包

    三、家庭承包經營權的流轉

    (一)轉包、出租的流轉方式

    集體經濟組織成員將承包地轉包給本組織內部的成員(2018年12月29日《農村土地承包法》第二次修正之前的第32條規定:“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”。)其特點是轉包費較低、時間較短。轉包與代耕的區別主要是第一,代耕期限更短;第二,短于一年的,可以不簽訂書面合同;

    《農村土地承包法》第36條規定:“承包方可以自主決定依法采取出租(轉包)、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權,并向發包方備案。”一般是承包方將全部或者部分土地承包經營權出租給非本集體經濟組織的成員,其具有租金較高、期限較長等特點。

    (二)互換的流轉方式

    根據《農村土地承包法》第33條規定:“承包方之間為方便耕種或者各自需要,可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換,并向發包方備案。”集體經濟組織內部成員之間可以自愿調整承包地(包括耕地、草地和林地)。

    互換作為一種小規模的土地承包經營權流轉方式,起因于第一輪承包時基于絕對公平分配觀念之下的承包地細碎化,土地承包制的初期,集體經濟組織往往以優劣搭配的方式將承包地發包給農戶,導致農戶承包的地塊過于分散,在生產過程中,農戶基于方便耕作,自發將其承包的土地與其他農戶的承包地進行交換,通過互換使得農戶承包的細碎土地連片,方便進行集中耕作。互換期限不得超過承包期的剩余期限,互換主體只能是同一集體經濟組織的承包方之間,互換應向發包方備案。

    根據《農村土地承包法》第33條規定:“土地承包經營權互換、轉讓的,當事人可以向登記機構申請登記。未經登記,不得對抗善意第三人。”據此,土地承包經營權互換采取登記對抗原則,即未登記不影響合同生效。土地承包經營權既可以與發包方簽訂農村土地承包經營合同的方式取得,也可以通過轉讓、互換等繼受的方式取得,但并非通過頒發土地承包經營權證的方式取得。土地承包經營權證是一種權利憑證,僅具有證據效力,并不具有設權效力。在互換事實得以確認的情況下,村民不能僅僅以其擁有的土地承包經營權證為由主張其享有該土地的承包經營權。

    (三)承包期內承包地的調整

    根據《農村土地承包法》第28條規定:“承包期內,發包方不得調整承包地。承包期內,因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的,必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業農村、林業和草原等主管部門批準。承包合同中約定不得調整的,按照其約定。”

    根據上述法條我們可以分析得出:第一,原則上禁止發包方在承保期限內調整承包地,承包合同明確約定禁止調整的,排除任何調整可能;第二,在自然災害嚴重毀損承包地特殊情況下可以調整;第三,僅限于耕地和草地;第四,必須經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3村民代表同意;第五,必須報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。

    (四)轉讓的流轉方式

    1、流轉的性質:承包方將全部或者部分承包經營權轉讓給第三方,其與發包方的法律關系終止,是最徹底的流轉方式,不同于以上僅發生債權效力的出租、轉包等流轉方式,屬于物權流轉方式(轉讓、互換、入股)。土地適度規模經營能夠依賴的權利形式在很大程度上只有轉包與出租。同時應當注意,轉讓不同于回收。

    2、流轉的要件:第一,必須經發包方同意。承包方未經發包方同意,采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的,轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外。土地經營權流轉(轉讓)糾紛中,承包方要求流入方返還承包土地而提起訴訟時,流入方往往以土地承包經營權已經轉讓進行抗辯,而承包方則認為雙方之間屬于代耕或者轉包關系。由于這類糾紛中,當事人之間多未簽訂書面合同,審判實踐中應當如何認定雙方之間權利義務關系的性質。

    (五)入股的流轉方式

    根據《農村土地承包法》第36條規定:“承包方可以自主決定依法采取出租(轉包)、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權,并向發包方備案。”入股主要是將土地承包經營權評估后折價投資興辦企業或者合作生產。一般有三種模式:一是承包戶之間直接成立合作設、股份制企業;二是農戶土地承包經營權入股其他企業;三是集體經濟組織股份合作制企業。

    (六)繼承的流轉方式

    1985 年施行的《繼承法》第4 條規定: “個人承包應得的個人收益, 依照本法規定繼承。個人承包, 依照法律允許由繼承人繼續承包的, 按照承包合同辦理。” (《民法典》刪除了本條)

    《農村土地承包法》第32條規定“承包人應得的承包收益,依照繼承法的規定繼承。林地承包的承包人死亡,其繼承人可以在承包期內繼續承包” 。第54條規定:“土地承包經營權通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的,該承包人死亡,其應得的承包收益, 依照繼承法的規定繼承; 在承包期內, 其繼承人可以繼續承包。”

    《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋(2020修正)》第23條規定:“林地家庭承包中,承包方的繼承人請求在承包期內繼續承包的,應予支持。其他方式承包中,承包方的繼承人或者權利義務承受者請求在承包期內繼續承包的,應予支持。”結合本條的規定,本法就土地承包經營權或土地經營權的繼承分成三種情況處理,即林地土地承包經營權、林地之外的土地承包經營權以及“四荒”土地的土地經營權。對于林地土地承包經營權和“四荒”土地的土地經營權,承認繼承人有“繼續承包”的權利,對于林地之外的土地承包經營權只承認繼承人對“承包收益”的繼承權。所謂的通過個人承包得到的收益是指公民個人承包集體所有的土地、森林、山嶺、草原等,依照法律或合同的約定所取得的合法收入,既包括公民生前個人承包已取得的合法收益,也包括由于承包經營周期較長,承包人死亡時尚未取得的收益即預期收益。

    土地承包經營以“戶”為單位,如果農戶的家庭成員為多人,其中一人死亡,由于作為承包經營的“戶”依然存在,不發生繼承問題。只有該農戶中的最后一名成員死亡時,才發生土地承包經營權的繼承。同時在法定繼承情況下,應當區分人是否是本農村集體經濟組織成員。

    案例:高貴寶與丁文由排除妨害糾紛案

    案情簡介:高太系高貴寶之父,嚴田女系高貴寶之母,高太于2008年5月1日死亡,于2014年12月4日注銷戶口,嚴田女于2014年3月30日死亡,于2014年7月17日注銷戶口。1998年8月,原姜堰市人民政府簽發的土地承包經營權證書確認,高太農戶承包原姜堰市俞垛鎮野卞村2組(現何野村17組)1號田1.09畝,2號田1.54畝、1號田秧池0.15畝,2號田秧池0.16畝,場地0.15畝。同月,原姜堰市人民政府簽發的土地承包經營權證書確認,高貴寶農戶承包原姜堰市俞垛鎮野卞村2組1號田1.49畝,2號田1.52畝、1號田秧池0.15畝,2號田秧池0.16畝(緊挨高太的2號田秧池),場地0.15畝。1999年修建俞垛大道時,丁文由的承包地被征用。2000年,原野卞村生產隊召開村民會議,協調將本案訟爭的土地調整給丁文由種植,但未形成決議、文件等材料,也未報有關部門批準。自此至今,上述承包地中高太農戶中的2號田1.54畝及秧池0.16畝,高貴寶農戶中的2號田1.52畝及秧池0.16畝均由丁文由耕種,共計3.38畝。

    【裁判要旨】遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產。家庭承包的承包方是本集體經濟組織的農戶,其本質特征是以本集體經濟組織內部的農戶家庭為單位實行農村土地承包經營。農村土地承包經營權不屬于個人財產,故不發生繼承問題。當承包耕地的農戶家庭中的一人或幾人死亡,承包經營仍然是以戶為單位,承包地仍由該農戶的其他家庭成員繼續承包經營;當該農戶家庭成員全部死亡,由于承包經營權的取得是以集體成員權為基礎,該土地承包經營權歸于消滅,耕地應收歸農村集體經濟組織另行分配,不能由該農戶家庭成員的繼承人繼續承包經營。

    這說明了繼續承包并不等同于繼承法所規定的繼承。而對于除林地外的家庭承包,法律未授予繼承人可以繼續承包的權利。當承包耕地的農戶家庭中的一人或幾人死亡,承包經營仍然是以戶為單位,承包地仍由該農戶的其他家庭成員繼續承包經營;當該農戶家庭成員全部死亡,由于承包經營權的取得是以集體成員權為基礎,該土地承包經營權歸于消滅,耕地應收歸農村集體經濟組織另行分配,不能由該農戶家庭成員的繼承人繼續承包經營。否則,將對集體經濟組織其他成員的權益造成損害,對農地的社會保障功能產生消極影響。本案中,高貴寶與高太已經分家,且高貴寶已經在本集體經濟組織取得了土地承包經營權及相應的土地承包經營權證書,其與高太已經分屬不同的農戶,其已經不是高太農戶的家庭成員。根據上述法律規定,對本案訟爭的1.7畝耕地,高貴寶不能作為高太農戶家庭成員繼續承包經營,也不能以農戶家庭成員繼承人的身份繼續承包經營。現高太、嚴田女已去世,該1.7畝耕地應由高太農戶的其他成員繼續承包經營,如無其他成員或者其他成員已死亡又或者其他成員的現狀發生了法律規定的情形,高太農戶的土地承包經營權歸于消滅,應由發包方收歸集體經濟組織另行分配。

    (七)其他的流轉方式

    主要包括代耕(代種)、土地托管(本質上屬于代耕)、農地信托、反租倒包等,其中反租倒包指集體經濟組織將已經發包給農戶的土地租回,改善生產條件后,重新發包給本集體經濟組織成員或本集體經濟組織以外的單位或個人的行為。具體涉及兩個合同:第一,集體與農戶之間的反租合同;第二,集體與第三方的承包或出租合同。

    (八)承包合同的解除問題

    為防范土地出租者任意解除合同或者隨意漲價,不致給承租者在土地上的前期投入造成極大損失,國家設定三權分置即所有權歸集體、承包權歸農戶、經營權歸集約化經營者,出租方不得任意解除合同,除非雙方有約定或法定的解除合同的事由出現。一方要求變更合同,另一方不愿變更而要求解除合同;或者一方要求解除合同,而另一方不愿意解除而要求變更合同的處理。審理案件得圍繞當事人的訴訟請求進行。當一方當事人請求解除合同,而客觀上無法解除的,法院應當釋明,建議當事人變更訴訟請求。當事人堅持解除合同不愿變更的,應當駁回其解除合同的訴訟請求。在判決解除合同時,爭議土地上的農作物未到收獲期的,合同應該在收獲期滿后解除;合同解除,另一方反訴要求承包戶對其在土地上的合理投入給予適當補償的,人民法院應予以支持。

    (八)家庭土地承包經營權流轉中的抵押問題

    《農村土地承包法》第47條規定:“承包方可以用承包地的土地經營權向金融機構融資擔保,并向發包方備案。受讓方通過流轉取得的土地經營權,經承包方書面同意并向發包方備案,可以向金融機構融資擔保。擔保物權自融資擔保合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請登記;未經登記,不得對抗善意第三人。實現擔保物權時,擔保物權人有權就土地經營權優先受償。土地經營權融資擔保辦法由國務院有關部門規定。”

    (九)土地承包經營權的登記問題

    第一,土地承包經營權的初始創設采用意思主義;第二,針對物權性質的流轉(互換和轉讓)采取登記對抗主義;第三,針對“四荒土地”承包經營權的流轉,以取得承包經營權證為流轉前提。如果一塊承包地有多個權證,例如一宗承包土地辦理兩個經營權證。兩證書雖不是同一級別政府頒發,但兩證書均是由政府頒發,根據《土地管理法》第16條的規定,此爭議應由人民政府先作出處理決定,當事人不服決定再向人民法院提起行政訴訟。

    承包方就同一土地簽訂兩個以上土地經營權流轉合同,流轉合同的受讓方均主張取得土地經營權的,由已經取得登記的受讓方取得土地經營權;均未登記的,由合同生效在先的受讓方取得。無法確定生效時間的,由已經依法占有并作出實際投入的一方取得。

    (十)“四荒土地”承包經營權的流轉

    “四荒土地”承包經營權的取得具有其特殊性,主要體現在三點:第一,承包人不限于本集體經濟組織成員。第二,取得方式采取公開競價方式。第三,事先取得村民委員會或者村民代表2/3以上同意,并報鄉鎮人民政府批準。同時, “四荒地”流轉需要滿足三個要件:一是要取得各種權證;二是流轉不受限制(包括抵押和繼承);三是本集體經濟組織成員享有優先權。

    四、宅基地使用權的流轉

    (一)宅基地使用權的基本概念

    宅基地使用權作為一種用益物權,建立在集體所有的土地權能基礎之上。宅基地使用權是專門用于農戶建造房屋和其他建筑物以用于生活目的的用益物權。與建設用地不同,宅基地不能夠用于工商業活動或者旅游開發等,其根本目的就是為了滿足農村居民居住用房。宅基地使用權是一種特殊的、無償的、無期限的用益物權。宅基地使用權的主體是一個集合的,即以農村人口戶籍管理中的基本單位“戶”作為單元。

    (二)宅基地流轉的禁止性規定

    1988年《土地管理法》第41條和1991年制定的《土地管理法實施條例》第26條和第27條承認城鎮非農業戶口居民和回原籍鄉村落戶的職工、退伍軍人和離退休干部以及回家鄉定居的華僑、港澳臺同胞享有使用集體所有的宅基地的權利。1998年修訂的《土地管理法》廢除了城鎮非農業戶口居民享有宅基地使用權的規定。《物權法》第153條規定,“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。”(民法典已刪除)在例外情況下宅基地使用權可以合法流轉:一是繼承;二是同一個集體經濟組織內部成員之間的買賣。

    《民法典》第365條規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”在登記對抗主義模式下,宅基地使用權人通過申請取得宅基地之后,并不需要登記即可以獲得作為用益物權的宅基地使用權,權利產生時間為申請人所遞交的申請獲得批準并且本人實際已經占有該宅基地,即作為所有權人的集體經濟組織將特定的地塊轉交由農戶占有。

    《民法典》禁止宅基地通過買賣、抵押或者其他流轉方式進入市場,所以,原則上宅基地使用權自身不會主動發生流轉。但是,由于宅基地使用權人同時作為宅基地之上的房屋的所有權人,通過繼承或者其他方式可能發生因“地隨房走”的法律后果,即因房屋所有權變動導致宅基地使用權隨之變動。在宅基地使用權人已經辦理了登記,因為房屋毀損、脫離原集體經濟組織而喪失宅基地使用權時,如果集體經濟組織收回宅基地,并且沒有再次分配給其他村民,原宅基地使用權人必須辦理注銷登記。

    案例:鄭維勛與蔡福根合同糾紛案

    案情簡介:原告張來娟與鄭維勛系夫妻關系,鄭維勛系原臨安縣青山鎮岳山村村民,婚后兩人育有兩個兒子,分別為鄭明、鄭均,鄭維勛的父親名為鄭炳南。鄭維勛所在戶在原臨安縣青山鎮岳山村享有一塊農村宅基地并建有房屋。1991年,由于青中街進行改造,鄭維勛所在戶老房子被拆除。后鄭維勛所在戶(當時該戶包含了前述5人)經村、鎮協調,在岳山村被安排了一塊新的宅基地建房并且經過了合法的建房審批。之后鄭維勛一家自行投入資金建造了一幢二間三層的新房。1999年10月25日,鄭維勛與本案被告蔡福根經協商一致后簽訂了一份《房地產買賣契約》(以下簡稱 《契約》),約定鄭維勛將案涉房產以240000元的價格出賣給被告。《契約》簽訂后,被告方逐步付清了所有房款,鄭維勛戶也將房屋騰空交由被告使用。另鄭維勛于2014年6月2日去世,鄭炳南于2005年9月12日去世,鄭明、鄭均也先后將戶口遷出該戶。

    【裁判要旨】根據我國法律、行政法規的規定,由于案涉的農村住宅(含宅基地)等標的物屬于限制流通物,加之原、被告不屬于同一農村集體經濟組織成員,故雙方之間的交易違反法律、行政法規的強制性規定,故上述《契約》應屬無效。訴訟請求確認房屋買賣合同無效。

    案例一:黃軍蓮訴鄭丹鳳合同糾紛案

    案情簡介:2006年11月17日,原、被告簽訂《住房轉讓協議》1份,約定由原告受讓被告位于杭州市臨安區昌化鎮西大街25號整幢房屋,轉讓價款為386000元,轉讓后房屋產權歸原告所有,不得反悔。協議簽訂后,原告依約付清了轉讓款,房屋交付原告使用至今已經十多年。2018年,因昌化鎮城中村改造項目實施,案涉房屋被列入西街村金屬板廠區塊征遷范圍。2018年10月16日,原告黃軍蓮、被告鄭丹鳳作為共同被補償人與補償人杭州市臨安區昌化鎮人民政府簽訂了《征地補償安置協議》,明確房屋合法面積為192.58㎡,因選擇貨幣化安置,房屋補償款合計為1534644元。原告認為,案涉房屋已轉讓給原告,現案涉房屋因拆遷已不存在,故案涉房屋的拆遷款應當歸原告所有。綜上,原告為維護自身的合法權益,特向法院提起訴訟,請求判令:確認坐落于杭州市臨安區昌化鎮西大街25號房屋拆遷所取得的安置補償款1534644元歸原告所有。

    【裁判要旨】本院認為,宅基地屬于農民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理,宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利,與特定的集體經濟組織身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得。轉讓協議簽訂時,原告不屬于杭州市臨安區昌化鎮西街村村集體經濟組織成員。轉讓協議雖然約定了房屋的買賣,但也涉及宅基地的處分,損害了集體經濟組織的權益,違反了相關法律法規的強制性規定,故雙方簽訂的轉讓協議系無效合同。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。

    有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。”因案涉房屋現已被征收拆遷,本案雙方爭議實質已轉變為房屋拆遷補償款的歸屬問題,因房屋拆遷補償款相對于房屋的轉讓價值發生了增值,雙方對于房屋增值的溢價部分均享有分配的權利,故本院認為案涉房屋拆遷安置補償款為原、被告雙方共同所有。

    對于案涉房屋拆遷安置補償款的具體分配問題,本院根據協議、安置方案,以及轉讓協議的實際履行情況,本著誠實信用、尊重現狀的原則,對案涉房屋拆遷安置補償款分配如下:

    第一、因合同無效后兩被告應當將房屋全部的對應利益返還給原告黃軍蓮,現由于房屋已被拆遷,雙方簽訂房屋的轉讓協議時交易價為386000元,現房屋評估補償款為346738元,故該部分款項歸屬于原告黃軍蓮。原、被告雙方均認可協議簽訂后房屋即交付給原告居住至拆遷前,故協議中第(四)項搬遷費19258元歸屬于原告黃軍蓮。原告黃軍蓮在案涉房屋開設了臨安市黃軍蓮雜貨店至房屋拆遷前,故協議中第(十)項、第(十一)項住改非補貼、經營補貼共計49470元歸屬于原告黃軍蓮。由于被告鄭丹鳳系案涉房屋的僅有安置人口,故協議中的第(三)項安置補貼104000元系按照人口安置面積給予1300元/平方米的補貼,應歸屬于兩被告所有。綜上,以上款項原告黃軍蓮共計享有415466元,兩被告享有104000元。

    第二、對于協議中剩余的補償款共計1015178元,系案涉房屋被征遷后所產生的溢價,原、被告雙方均享有分配的權利。本案中,因原、被告雙方在明知案涉房屋所占土地系宅基地,不得向本集體經濟組織以外的主體轉讓的情況下,仍簽訂了轉讓協議,故雙方對合同無效均存在過錯,應各自承擔相應的責任。考慮到本案轉讓行為已發生至今十余年,本著誠實信用、尊重歷史和現狀的原則,本院酌情確定原告黃軍蓮享有85%份額,兩被告享有另外的15%份額。即原告黃軍蓮享有862901.3元,兩被告享有152276.7元。

    案例二:劉建兒訴章加壽合同糾紛案

    案情簡介:2008年9月14日,原告劉建兒與章加壽簽訂《房屋買賣合同》,約定原告將位于龍崗鎮上湯老街前街(門牌上湯130號),占地面積為69.09平方米,建筑面積138.18平方米、土地使用證號為臨集建(90)字第3506130號的自有房屋賣給章加壽,房屋價款為36800元,由章加壽在合同簽字時一次性付清。合同簽訂時,原告與章加壽皆為上湯村村民。同時合同約定,原告在章加壽交清房款后交付房屋,并且將房屋集體土地使用權人變更為章加壽。合同簽訂后,原告按照約定交付房屋,后章加壽去世,其法定繼承人章妙玉、章妙蘭皆為城鎮戶口,不具備法律規定的轉讓農村宅基地使用權“轉讓人與受讓人”為同一集體經濟組織內部成員的條件,原、被告之間無法過戶案涉房屋,合同繼續履行已無可能。原合同買方章加壽死亡后,原告與被告協商,要求被告搬離房屋,原告退還房款,但被告拒絕騰退房屋。因案涉房屋土地使用權仍屬于原告,這一事實給原告出售案涉房屋、另購宅基地等均造成嚴重阻礙,問題拖延至今一直未予解決。請求法院判令:1、解除原告與章加壽于2008年9月14日簽訂的房屋買賣合同,被告騰空并搬出原告所有的位于杭州市臨安區龍崗鎮上湯老街前街(門牌:上湯130號)房屋;2、被告向原告支付房屋占用費46250元(按照同期市場價格每年5000元計算,從2012年1月1日暫計算至2020年3月31日,直至計算至被告實際騰空并搬出之日止)

    【裁判要旨】本院認為,原告與被告父親章加壽于2008年9月14日簽訂的《房屋買賣合同》,系當事人真實意思表示,內容合法有效。當事人已履行了合同約定的相關義務,購買方章加壽已支付購房款,賣方劉建兒已將房屋交付章加壽。案涉房屋已由章加壽管理使用十余年之久,現原告要求解除房屋買賣合同的訴訟請求缺乏事實與法律依據,本院不予支持。

    案例三:金國寶訴胡忠富合同糾紛案

    案情簡介:原告金國寶訴稱:1998年11月29日,原、被告簽訂了《房屋分割協議書》一份,雙方約定合資建造位于杭州市臨區錦城街道橫潭村363號的房屋,房屋出資按照原告三分之一,被告三分之二承擔,房屋建成后底第三層和底層平臺樓梯間邊的一間歸原告所有,同時還約定如該屋拆遷或征用,所得款項按照雙方的出資比例分成,即原告應得拆遷款的三分之一。2018年4月28日,政府發布了對案涉房屋的拆遷公告,被告與錦城街道簽訂了拆遷補償協議,按照補償協議,被告可得案涉房屋的拆遷補償款共計4256282元。原告要求按照《房屋分割協議書》的約定分配被告所得拆遷款,訴訟請求:1、判令被告支付因坐落于杭州市臨安區錦城街道橫潭村363號的被搬遷補償房屋所取得的貨幣補償款1418760元并支付自起訴之日起的逾期付款利息損失(逾期付款利息損失以1418760元基數,從起訴之日起至實際履行之日止按同期全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率計算);2、判令原告對《搬遷補償協議》中約定的一套限價期房享有購房資格;

    裁判要旨:1998年胡忠富與金國寶合伙建造了案涉房屋,并于1998年11月29日就房屋各自所占份額雙方達成協議的事實清楚、證據充分。本案爭議問題為:一、原告金國寶是否對案涉征遷補償款享有分配的權利?原告金國寶與被告胡忠富簽訂的《房屋分割協議書》系雙方自治意思表示,內容明確、真實,并不違反法律禁止性規定,應有效,該協議對當事人均具有約束力;金國寶對案涉房屋享有所有權,自然也享有因房屋征遷而轉化的補償利益,參與補償款的分配的權利。二、原告金國寶與被告胡忠富各應享有哪些補償?從《杭州市征收集體所有土地房屋補償條例》(以下簡稱《條例》)和《臨安市征收集體所有土地房屋補償辦法》(以下簡稱《辦法》)以及《征地房屋補償安置協議》的本意看,房屋征收補償包含對被征收的房屋價值的補償和對被征收人安置的補償等方面。具體的補償利益為每個安置人口可得安置面積貨幣化補償款587400元(8900×66)、人口安置補貼85800元(1300×66)、安置簽約獎19800元(300×66)、貨幣化安置獎59400元(900×66);臨時過渡費由于征收合同明確約定按安置人口發放,每戶不低于15600元,故應為被告胡忠富及其妻子所有;被告胡忠富及其妻子因系安置人口享有安置補償共計1520400元。 3、扣除上述1、2二項剩余補償款1520800元原告金國寶是否可分配?雖然金國寶非征遷的安置人口,但由于金國寶與胡忠富共建房屋,形成共有關系,雙方簽訂的《房屋分割協議書》第七條已明確對征收利益分配作了約定,故雙方應按約定比例予以分配,原告金國寶享有506933元。

    綜上,原告金國寶享有房屋征遷補償款共計812230元。由于案涉補償款包含了被告胡忠富及其妻子作為被安置人口的補償,具有人身屬性,該部分的補償應屬于被告胡忠富及其妻子專有,應從全部補償之中先予以扣除,故本院對原告金國寶主張其享有全部補償款的三分之一的請求不予支持。被告胡忠富抗辯原告金國寶僅可參與房屋價值和裝修補償的分配的意見,因與《房屋分割協議書》第七條的約定不符,故本院不予采信。由于《房屋分割協議書》第二條、第四條均明確約定的是所有權,故本院對被告胡忠富主張《房屋分割協議書》僅約定金國寶對房屋享有占有、使用的權利,未對所有權作出約定的意見,不予采信。

    原告金國寶要求享有一套限價期房的購房指標的訴訟請求,由于原告金國寶并非是安置人口,也非橫潭村集體經濟組織成員,且《房屋分割協議書》第四條已明確約定房屋宅基地使用權歸胡忠富,故本院對該訴訟請求不予支持。

    本次講座持續兩個小時,內容豐富,實務性強,鄭庭長結合日常辦案中的司法實踐,對涉農糾紛案件焦點問題進行了梳理和解讀,毫不保留地向律師同仁們分享了法官判案地考慮因素及相關裁判規則,充分體現了法律共同體的良性互動發展,與會人員紛紛表示受益匪淺。

    最后,吳桂江主任對本次研討會進行了總結,并對受邀嘉賓的分享交流表示再次感謝,同時也對近期正在研究的項目型涉農法律服務產品進行了介紹,希望各位與會律師拓寬視野,以專委會為平臺,進一步深度挖掘三農法律服務領域,助力國家鄉村振興發展。

    本次研討活動主題明確,內容豐富,務實高效,收到與會人員的一致好評,大家紛紛表示希望后續農專委可以繼續舉辦類似實務性活動,提高涉農法律服務的能力和水平。

 

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